解体工事において頭の痛い問題・地中埋設物。 解体が始まってはじめて発見されるケースが多いため、ほとんどの解体業者では追加費用の扱いになっています。 施主としては「もし地中埋設物がでたら、追加費用がいくらかかるのだろう」と不安になりますよね。 そこでこの記事では、地中埋設物の種類や撤去費用相場、工事依頼時の注意点について解説します。

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、解体する土地の地中から発見される障害物のこと。 例えば以下のような種類があります。

• ・ガラと呼ばれる建設廃材（木材、コンクリート、鉄くず）
• ・古井戸
• ・浄化槽
• ・大きな岩や石
• ・前の建物の基礎や杭
• ・湧き水

規制が緩かった時代は、解体で出た廃材を土地に埋め戻したり、前の家の基礎を撤去しないまま新築を建てたりするような工事も行われていました。 また昔は河川が通っていた土地から、工事の妨げになるような大きな石が発見された例もあります。 いずれにせよ、どの土地であっても、施主も解体業者も予想できない地中埋設物が埋まっている可能性はあるといえます。

地中埋設物は解体工事中に発見されるケースが多い

地中埋設物は、解体の終盤、更地にしようとしてはじめて発見されるケースがほとんどです。 解体業者も見積もり段階でその有無は把握できないため「地中埋設物の撤去費用は別料金」として注意書きをするのが一般的。 施主からすると具体的な金額を知りたいところですが、出てみないと種類やサイズが不明なため、事前の見積もり算出は難しいと考えてください。

地中埋設物を撤去すべき理由

「住んでいて問題がなかったのだから、埋めてしまえばわからないのでは…？」と考えたくなりますが、追加費用を払ってでも撤去すべきです。 なぜなら、地中埋設物が残存している土地は地盤の強度が下がり、次に建てる建築物に悪影響を与えるからです。 もし地中埋設物をそのままにして土地を売却してしまうと、買主から契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われ、裁判を起こされるリスクまであります。  

• 【契約不適合】民法566条における「目的物の種類・品質について、契約の内容に適合しないこと」を指す。2020年4月の民法改正で追加された。

  もし新築工事が始まった段階で地中埋設物の存在が判明すれば、工期遅延や工事のやり直しなどが発生します。 そうなれば、ただ撤去する以上の損害賠償を求められるかもしれません。 長い目で見れば、解体工事の段階で撤去してしまうほうが結果的に安く済むのです。

地中埋設物の種類と撤去費用相場

地中埋設物の種類と撤去費用の相場は、以下の通りです。

井戸や杭は撤去せずに済む場合もある

井戸や杭の場合、地中深くまで埋まっているため、完全に撤去しようとすると費用が大きくなります。 ケースバイケースではありますが、例えば見つかった基礎杭をすべて抜くとなると100万円近くかかってしまうことも…。 そこで、井戸は埋め戻し、杭は建設工事に影響しないところまで切断するに留めて、すべて撤去せずに済ますことも珍しくありません。 ただし、基礎杭などを抜かずに土地を売却する場合、買主への告知は必要です。

水道管・下水道管・ガス管は必要

水道管・下水道管・ガス管は地中埋設物にはあたりません。 むしろ、ない場合は引き込み工事が必要になるため、土地の売却価格が下がってしまうでしょう。 例えば水道管を新たに引こうとすると、立地にもよりますが20万〜40万円ほどは必要です。 解体後に土地を売却する場合は、水道管などの状態は売却前に把握しておきましょう。

地中埋設物調査の方法と費用相場

前述したとおり、土地を売却した後で地中埋設物が発見されると、買主とのトラブルにつながります。 下手をすれば裁判沙汰になりますので、もし地中埋設物がある可能性が高いのであれば、売却前に調査したほうが無難です。 地中埋設物の調査方法は次の3つです。

• ・地歴調査
• ・非破壊検査
• ・ボーリング調査

土地の歴史を調べる地歴調査

地歴調査とは、資料をもとに昔その土地に建っていた建物を調べる方法です。 具体的には、以下のような資料をたどっていきます。

• ・古い地図
• ・登記簿
• ・地形図
• ・過去の航空写真
• ・現地調査
• ・役所へのヒアリング

このほかにも、例えばかつて工場があったと言われる土地ならば、関連する会社の資料などを追って何を作る工場だったのかを調べます。 地歴調査の費用は、5〜20万円が目安です。土壌汚染の可能性がある土地は、30万円はみたほうがよいでしょう。 資料のそろえやすさや土地の状況によって差がでると考えてください。

レーダーなどによる非破壊検査

非破壊検査は、地中レーダー探査機を使って地中埋設物の有無を調べる方法です。 具体的には、地上から地中へ電磁波を送信し、その反射を分析して埋設物を特定します。 探査できる深さは約2.5m。ベビーカーほどの探査機を土地の上で移動させて検査します。 実際の土地を調べるため、地歴調査よりも高い精度で検査が可能。また広範囲を調べられるので「地中埋設物が埋まっている可能性は高いが、場所が不明」といった場合にも活躍します。 費用は土地の広さによりますが、一般的な住宅地であれば10〜15万円程度が目安です。

掘って調べるボーリング調査

ボーリング調査とは、土地に筒状の部品を打ち込んで地盤の強度や埋設物の有無を確認する方法です。 地歴調査や非破壊検査などの結果、特定の場所に地中埋設物が残存しているとみられる場合に使われることがあります。 ただボーリング調査は地盤の強度や土壌汚染も一緒に調べられる一方で、安い調査ではありません。 1カ所10〜20万円程度はみた方がよいでしょう。 一般的な住宅地の場合、スウェーデン式サウンディング試験という10万円程度の簡易試験で済ませることもあります。

解体工事で地中埋設物の撤去が必要になったときの注意点

いざ自分の土地から地中埋設物が発見されると、施主として焦りますよね。 もしものときに冷静な判断を取るためにも、事前に「地中埋設物が発見されたらどうするか」をよく考えておきましょう。 ここからは、地中埋設物に関する施主の注意点を紹介します。

• ・契約書には地中埋設物に関する項目を明記する
• ・知っている情報はきちんと共有する
• ・地中埋設物の撤去費用の目安を教えてもらう
• ・悪徳業者は避け、信頼できる業者を選定する

契約書には地中埋設物に関する項目を明記する

解体工事で契約書を交わす際に「地中埋設物が発見された場合は、施主に報告した上で対応を協議する」といった内容を盛り込みましょう。 なぜなら、施主の合意なく地中埋設物を撤去し、後から費用を請求する解体業者が存在するためです。 知らないうちに対応され、追加費用だけ請求されては納得がいきませんよね。 解体工事に疑問を残さないためにも、契約書にきちんと事前に相談するよう記載しておきましょう。 なお「そもそも工事の契約書は作らない」という解体業者もなかにはいますが、トラブルの元なので避けることをおすすめします。

知っている情報はきちんと提供する

もし地中埋設物が残存している可能性が高いと知っているならば、事前に解体業者へ情報を提供してください。 「この家を建てるときに井戸をそのまま埋めた」「浄化槽を使っていた」など、家の個別情報は解体業者も把握できません。 解体工事がはじまってからトラブルが発生して工期が延びるよりも、事前に準備しておいたほうが費用も抑えやすくなります。

地中埋設物の撤去費用の目安を教えてもらう

地中埋設物の撤去費用の目安は前述した通りですが、実際は解体業者ごとに費用の算出方法に違いがあります。 よって事前に解体業者から地中埋設物の撤去費用の目安を教えてもらいましょう。 地中埋設物は本当に種類・サイズ・状態がさまざまですので、見積もりのように金額を明記はできませんが、目安ならお伝えできます。 もしこの時点で追加費用の計算方法に疑問があれば、遠慮なく質問してください。 事前に目安と計算方法がわかっていれば、追加費用となっても慌てずに対処できます。

悪徳業者を避け、信頼できる業者に依頼する

残念なことに、わざと廃材を土に埋め、地中埋設物だとして撤去費用を請求する悪徳業者も存在します。 本当に地中埋設物なのか、他から持ってきた廃材なのかは、素人が見分けるのは難しいでしょう。 そのような解体業者に引っかからないためにも、最初の業者選定が大切です。 例えば以下のような業者は警戒したほうがよいでしょう。

• ・コミュニケーションが取りにくい
• ・質問に対する回答が不明瞭で、疑問が残る
• ・見積りの金額が安すぎる

悪徳な解体業者を見分けるポイントについては以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。 関連記事：「解体工事で登録・許可なしは違法！悪徳業者を避けるポイントを紹介」

地中埋設物の撤去は信頼できる解体業者に任せよう

地中埋設物の多くは解体工事ではじめて存在がわかるため、追加費用となって動揺されるお客様も少なくありません。 しかし、地中埋設物をそのままにして土地の売却や新築工事に着手してしまうと、あとから多額の損害賠償を請求されたり、工期の延期が発生したりなどの大きなトラブルとなる可能性があります。 自分の身を守る意味でも、地中埋設物の撤去はきちんと行うべきといえるでしょう。   建商では、地中埋設物による追加費用が発生しそうな場合は、必ず撤去前にお客様に連絡し、対応をご相談します。豊富な実績から、お客様の状況にあわせたお値打ち価格をご提案しますので、安心してお任せください。   解体工事をお考えなら“あなたの家の解体屋さん”建商へぜひご相談を！ お問い合わせはこちらから：株式会社建商 お問い合わせページ